קרן להשקעה בנכסי multi-family בארה"ב
בדומה להשקעה בשוק ההון, השקעה בנכסי נדל"ן יכולה להתבצע באמצעות מספר אסטרטגיות בעלי אופי שונה. לדוגמה השקעה בנכס בודד (single family) הינה השקעה בדירת מגורים בודדת או בבית צמוד קרקע המיועד לשימושה של משפחה אחת בלבד. לחילופין ניתן להשקיע בנכסי Multi-family .
נכסי Multi-family הם בנייני מגורים או קומפלקסים המכילים מס' דירות או בתי מגורים הנמצאים בבעלות של גוף אחד. אותו גוף יכול להיות אדם פרטי, חברה או קרן המורכבת מקבוצת משקיעים שהתקבצו להם יחדיו על מנת לרכוש נכס שכזה. נכס מולטיפמלי נחשב למבוקש מאוד הן מצידם של דיירים המבקשים להנות ממכלול השירותים שמציע המתחם, והן מצידם של משקיעים, פרטיים ומוסדיים הרואים בו השקעה סולידית ומניבה. המשקיע הישראלי נחשף כאן לאופן השקעה המאפשר לו רף כניסה נמוך משמעותית מזה הנדרש לו בהשקעה של נכס בודד בשוק המקומי ונהנה משירותי ניהול המונעים ממנו עיסוק באכלוסו של הנכס ובסוגיות הכרוכות בגבייה, מיסוי ותחזוקה שוטפת. במקביל מהווה השקעה זו דרך יעילה לפיזור הסיכון, שכן נכס אחד שאינו מאוכלס במתחם דירות כמעט ואינו משפיע על התזרים הכללי, בשונה מבעלות על נכס בודד.
השקעה ב Multi-family – מודל יציב וסולידי
נכסי Multi-family נהנים מביקוש גבוה במיוחד ולרוב רושמים תפוסה גבוהה משמעותית מהממוצע. מארג השירותים שמציעים מתחמים אלו, דוגמת בריכת שחייה, חדרי כושר וגינות ציבוריות, נתפסים כאטרקטיביים במיוחד בעיני השוכרים ומייצרים בעבורם ביקוש גבוה הנובע לרוב, גם ממיקום מעולה דוגמת קירבה לאזורי תעסוקה ומרכזי לימוד אקדמיים ואחרים.
כל יחידות הדיור במתחם המגורים מיועדות להשכרה בלבד ובמקביל, משלמים הדיירים גם דמי ניהול בעבור השירותים המשלימים הניתנים להם, דוגמת חנייה, מחסנים, שירותי כביסה וכיו"ב. אלו מייצרים עבור המשקיעים מקור הכנסה נוסף פרט לשכר הדירה.
האוכלוסייה האופיינית לפרויקטים מסוג זה משתייכת לכל המעמדות ע"פ סוג הנכס. הקרן של אביב אורבן מתמקדת במעמד הבינוני עד גבוה, המתאפיין באופק כלכלי יציב ובהתנהלות שמרנית. גופי המימון בארה"ב מכירים גם הם באופייה היציב של השקעה בנכסי Multi-family ומעניקים לפרויקטים אלו מימון בנקאי אטרקטיבי ואף הרבה פעמים הנהנה מסיבסוד של המדינה.
COVID19 מייצר הזדמנות השקעה ייחודית בנכסי Multi-family
המשבר הנוכחי מייצר הזדמנות יוצאת דופן עבור משקיעים בנכסי Multi-family בארה"ב. אחוזי האבטלה הגבוהים יוותרו עמנו לאורך תקופה, עובדה המונעת משוכרי בתים רבים לעמוד בתשלומי השכירות. כפועל יוצא, בעליהם של נכסי Multi-family מתקשים לעמוד בהתחייבות אל מול גופי המימון ונאלצים לממש את השקעתם בדמות מכירת הנכס. זהו מצב המייצר הזדמנות מצוינת לאיתור נכסים במחירים מעולים וכאן אנחנו נכנסים לתמונה.
באותה הנשימה חשוב לציין למרות המשבר נשמר ביקוש יציב של קהל השוכרים לנכסים מהסוג שהקרן שלנו החליטה לאתר. רבים מהם שתכננו לרכוש נכס משל עצמם ימשיכו להתגורר בשכירות וידחו את תוכניותיהם עד לזמן בו יירגעו הרוחות והביטחון התעסוקתי יחזור למסלול של יציבות. בנוסף, הטרנד של עבודה מהבית, שאולץ בעקבות התפשטות הנגיף, דוחף אנשים להמשיך ולחפש מתחמי מגורים המצטיינים במתן חווית מגורים.
אזורי פעילות – מסתכלים על התמונה הרחבה
אביב אורבן פעילה בדרום מזרח ארה"ב, במדינות פלורידה, ג'ורג'יה, קרולינה וטקסס
בעשור האחרון אזורים אלה רושמים נתוני חיוביים, נתון המייצר ביקוש למגורים. במקביל, רושמים האזורים צמיחה כלכלית מרשימה הבאה לידי ביטוי בעלייה עקבית ברמת החיים ובפיתוח תשתיות עירוניות התומכות במגמה. לרוב מיסי המדינה באזורים אלו נמוכים מן הממוצע בארה"ב. אותן מדינות בהן בחרנו לעבוד נחשבות לידידותיות לבעלי נכסים והרגולציה בהן היא אחת המעודדת מדיניות של יזמות והשקעות.
המומחיות שלנו
אביב אורבן חברה לשותף מקומי אמריקאי ישראלי בעל ניסיון עשיר בתחום ובכך הקמנו שני מרכזי פעילות עולמיים. האחד במשרדי החברה בישראל בשיתוף קבוצת אביב והשני באטלנטה.
בנוסף היקפנו עצמנו בבעלי המקצוע מקצועים ביותר כדוגמת לווי משפטי של זיו פרייס משרד ליפא מאיר ושות' ובליווי המיסואי של אמיר חנצ'ינסקי ממשרד Ernst & Young.
אנחנו פועלים בשיתוף פעולה הדוק עם אנשי מקצוע מובילים מישראל ומארה"ב וחיים את השוק המקומי האמריקאי ואת ההזדמנויות שהוא מייצר במצבו הנוכחי. גופי השקעה רבים, כמו גם משקיעים פרטיים, נמצאים כרגע בקשיי נזילות ומחפשים למכור נכסים במהירות.
הצוות שלנו מתמחה באיתור נכסי Multi-family אטרקטיבים.
ההיכרות שלנו עם השוק האמריקאי באה לידי ביטוי במספר אופנים המייצרים מבנה השקעה יציב וסולידי. החל בבדיקת נאותות לנכס, בו נבחן מצבו של המבנה, מיקומו הגאוגרפי ותוכניות הפיתוח של הרשויות הרלוונטיות בנוגע לאזור האמור. וכן ההיכרות שלנו באה לידי ביטוי בידיעת נהלי העבודה מול גופי התכנון והרגולציה בארה"ב, כמו גם את אפשרויות המימון ונהלי המיסוי הרלוונטיים לעסקאות מסוג זה.
